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美国EB-5投资移民考察报告：如何选择区域中心？

2013/8/12 9:39:56

如果把美国EB-5投资移民比作拍电影的话，那么区域中心就是导演，开发商是演员，项目是剧本。导演的责任是让演员顺利实施剧本，拍成电影作品，然后上映，回收成本最后获得利润。EB-5投资移民能否成功，很大程度决定于区域中心。

美国区域中心据粗略统计有260多家，但各个区域中心的做法截然不同。有的区域中心深耕一个城市，而有的区域中心把触角延伸到全美各地。例如美国移民基金就属于后者，这个区域中心的总部位于佛罗里达棕榈滩郡，但分公司遍布全美各州，包括纽约、佛罗里达、加利福尼亚、北卡罗莱纳。

美国移民基金相关负责人介绍，他们的EB-5项目是与当地最大的地产商合作。比如即将在中国推出的W57项目是与美国百年地产大鳄Durst财团合作，而Kushner88项目是与泽西市最大的地产商Joe Panepinto合作。据该基金纽约区域中心主席Paul Levinsohn介绍，他们的EB-5项目特点是投资政府背景的项目，比如布鲁克林海军工业园、东河滨新区改造项目等，都是政府背景的项目。

衡量标准1：有无成功经验
区域中心如导演，能否安全运作EB-5项目，与它的经验有关。美国260多家区域中心，并不是每一家都有成功经验。有无成功经验，是考察区域中心的一个很重要的指标。
可以从哪些方面来判断区域中心？
首先，看区域中心之前的项目签发了多少张有条件绿卡；
其次，看区域中心之前的项目获得I-526申请批准的数量是多少，通过率有多高；
第三，看区域中心之前的项目有没有I-829获批的成功经验，这一点是衡量区域中心最重要的指标。
根据美国EB-5的申请流程，投资者I-526申请获批后，需要到美国领事馆进行面试，通过之后获得签证，然后登陆美国，获得2年期有条件绿卡，在投资者获得有条件绿卡之日起的1年零9个月之后，由投资者律师向美国公民与移民服务局递交I-829申请，I-829获批之后，条件解除，投资者才获得永久绿卡。由此可见，I-829获批的成功经验，是区域中心成熟与否的重要指标。

衡量标准2：看资金何时划出
在EB-5的申请流程中，有一条“底线”，那就是投资者的I-526申请获批后，50万美元才能从监管账户划入项目，如果I-526申请被拒绝，那么投资款从监管账户划出，归还给投资者。这条“底线”本应该是所有区域中心都需要遵守的，但个别区域中心还是会触碰“底线”。
纽约区域中心相关负责人表示，每次他来中国推介项目，都要重点向投资者介绍这一点，“EB-5资金总是安全地存放在受保护的监管账户中，美国移民局未批准投资人本人的I-526申请，不会放款。”在他看来，区域中心只有严格遵守这一点，投资人才有保障，一旦区域中心在投资人本人的I-526申请没有获批之前就放款给开发商，想要追回投资款是相当困难的。这一点，正是设置监管账户的意义所在。
此外，如何计算就业机会，如何获得充足的抵押品，这些在每个区域中心的做法都是不一样的。以就业机会为例，有的区域中心只使用建筑硬成本开销来计算就业机会，避开所有法律灰色地带，而有的区域中心则把房地产项目建成后的一些运营就业机会也计算在内，这些不确定的因素增加了EB-5的风险。

衡量标准3：移民服务机构把关严不严
别看美国的区域中心有260余家，真正与中国移民公司合作的区域中心其实并不多。
在选择区域中心这方面，移民公司承担了很重要的角色。现在被爆出欺诈的“芝加哥会议中心项目”这个项目有许多方面让人存疑：
首先是投资方投资2000多万美元，但项目作价2.5亿美元；
其次，查询过这个项目在银行不能贷款；
第三，高达8万美元的中介费让人生疑；
第四，文件一次比一次完美；
第五，项目太大，需要500个EB-5名额，难以把控；
最后，这家区域中心没有成功操作的经验。
考察区域中心的一个方法是看它的律师事务所。区域中心聘请的律师事务所成立时间比较长，信誉好，律师资质优良，这样的区域中心比较可信。在美国，律师事务所是不会拿自己的声誉开玩笑的。

美政府加强对区域中心监管
“芝加哥事件”之后，美国政府加强了对区域中心的成立与监管。美国移民基金总裁Nicholas Mastroianni II介绍说，区域中心现在的运作与监管分为两步：首先，开发商提供商业计划，区域中心决定是否开发，再聘请经济学家等，计算出就业机会，然后决定EB-5的融资量。其次，区域中心要聘请移民和证券法律师对项目进行审核，移民律师与投资者的绿卡有关，证券法律师则确保投资符合证券法。